kimhoa13032017
25-12-2019, 03:51 PM
Giá trị thực tế của Tổng Công ty Tín Nghĩa khi cổ phần hóa được xác định là 6.284 tỷ đồng, nhưng nợ đã chiếm trên 77% (4.845 tỷ đồng). Sau cổ phần hóa, có diện tích đất Tổng công ty được tỉnh Đồng Nai cho thuê làm khu công nghiệp với giá thuê chỉ... 1.687,5 đồng/m2/năm.
Nợ phải trả “nuốt” vốn Nhà nước
Tổng Công ty Tín Nghĩa thành lập năm 1989, tiền thân là Công ty Dịch vụ sản xuất kinh doanh Tổng hợp Đồng Nai do Tỉnh ủy Đồng Nai làm chủ sở hữu.
https://khds.onecmscdn.com/2019/12/10/tinnghia.jpg
Đây là một trong những doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN lớn nhất Việt Nam. Tổng diện tích đất Tổng công ty quản lý, sử dụng và triển khai giai đoạn chuẩn bị cổ phần hóa được thống kê là hơn 2.211ha, chủ yếu tại tỉnh Đồng Nai.
Cụ thể, tại tỉnh Đồng Nai, Tổng Công ty Tín Nghĩa quản lý, sử dụng 2.205ha đất. Trong đó đất đang quản lý và sử dụng là 814ha; đất đang triển khai thực hiện dự án khoảng 1.391ha. Phần lớn diện tích đất là thuê dài hạn trả tiền thuê đất hàng năm, số còn lại là mua quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận, bồi thường với người dân.
Tại tỉnh Lâm Đồng, Tổng Công ty sử dụng 5,5ha đất địa chỉ số 345, Quốc lộ 20, xã Lộc Nga, TP Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng làm Nhà máy chế biến cà phê. Diện tích đất này được mua lại toàn bộ từ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), chi nhánh Bảo Lộc.
Được biết, Công ty TNHH Grant Thorntom Việt Nam được chọn là đơn vị tư vấn thẩm định giá trị Tổng công ty Tín Nghĩa. Thời điểm chốt số liệu xác định giá trị doanh nghiệp vào ngày 31/12/2014. Trên cơ sở kết quả thẩm định Trưởng ban Ban chỉ đạo cổ phần hóa đã trình Thường trực Tỉnh ủy công bố giá trị doanh nghiệp tại Văn bản số 25-QĐ/TU ngày 10/11/2015.
Theo đó tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp theo số liệu sổ sách kế toán là 5.709 tỷ đồng tuy nhiên xác định lại là 6.284 tỷ đồng, mức chênh lệch khoảng trên 575 tỷ đồng.
Riêng khoản mục bất động sản đầu tư theo số liệu sổ sách kế toán của doanh nghiệp là 195,510 tỷ đồng, tuy nhiên số liệu xác định lại là 395,173 tỷ đồng. Giá trị quyền sử dụng đất theo số liệu sổ sách kế toán là 160,246 tỷ đồng, tuy nhiên số liệu được xác định lại là 173,770 tỷ đồng.
Mặc dù tổng giá trị thực tế của Tổng Công ty Tín Nghĩa được xác định lại là 6.284 tỷ đồng, nhưng trong đó có đến 4.845 tỷ đồng nằm trong khoản nợ thực thế phải trả (chiếm trên 77%).
Như vậy có thể thấy mặc dù quản lý, sử dụng quỹ đất lên đến hơn 2.211ha, nhưng kết quả xác định giá trị doanh nghiệp cho thấy giá trị đất không góp nhiều vào giá trị Tổng công ty Tín Nghĩa khi cổ phần hóa.
Mặt khác, cũng do phần nợ thực tế phải trả quá lớn đã gián tiếp gây nguy cơ “nuốt” phần vốn nhà nước trong doanh nghiệp. Cụ thể, giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại Tín Nghĩa được xác định chỉ còn 1.439,081 tỷ đồng.
Lưu ý, Tổng công ty Tín Nghĩa là doanh nghiệp có kinh nghiệm nhiều năm trong hoạt động đầu tư và kinh doanh hạ tầng KCN. Theo giới thiệu năng lực hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN thời điểm chuẩn bị cổ phần hóa, Tổng công ty Tín Nghĩa đang quản lý, khai thác trực tiếp 5 KCN tổng diện tích 1.846ha.
Đồng thời, thông qua các công ty con, Tổng công ty cũng quản lý 3 KCN khác với tổng diện tích 1.323ha. Diện tích đất các KCN của Tổng công ty chiếm tới 1/3 diện tích đất các KCN của tỉnh Đồng Nai. Tính đến năm 2014, Tổng công ty đã cho thuê khoảng 60% diện tích đất công nghiệp dùng cho thuê.
Hầu hết các KCN của Tổng Công ty đều nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm, thuận lợi kết nối giao thông đến các khu vực trong nước và quốc tế. Đây là lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp trong tỉnh và cả nước truong hoạt động thu hút đầu tư.
Tuy nhiên, giai đoạn 5 năm trước cổ phần hóa, doanh thu chiếm tỷ trọng lớn nhất của Công ty mẹ - Tổng Công ty Tín nghĩa lại là cà phê, chiếm tới 55% trong tổng doanh thu của Tổng Công ty, chiếm 35% của toàn tổ hợp Công ty mẹ - công ty con. Riêng doanh thu thuần hoạt động xuất khẩu cà phê năm 2014 là 4.652 tỷ đồng, trong khi đó doanh thu thuần của hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN chỉ đạt 88 tỷ đồng.
Giá trị Tổng Công ty Tín Nghĩa khi cổ phần hóa được xác định là 6.284 tỷ đồng, nhưng nợ đã chiếm trên 77% (4.845 tỷ đồng). Sau cổ phần hóa, có diện tích đất Tổng công ty được tỉnh Đồng Nai cho thuê đất làm khu công nghiệp, chỉ với giá thuê 1.687,5 đồng/m2/năm.
Thuê đất giá bèo
Ngày 31/8/2016, UBND tỉnh Đồng Nai đã quyết định cho Công ty CP Tổng Công ty Tín Nghĩa thuê đất để sử dụng vào mục đích xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN An Phước, tại xã An Phước, huyện Long Thành.
Lưu ý rằng thời điểm này Tổng cCông ty Tín Nghĩa đã hoàn thành xong việc cổ phần hóa, và Công ty CP đầu tư Thành Thành Công (https://khoahocdoisong.vn/tong-cong-ty-tin-nghia-vua-dat-nhung-no-chiem-phan-lon-gia-tri-doanh-nghiep-133552.html) đã đóng vai trò là cổ đông lớn tại tổng công ty.
Ngày 12/10/2016, UBND tỉnh Đồng Nai ký hợp đồng cho Tổng Công ty Tín Nghĩa thuê đất. Hợp đồng được ký bởi ông Lê Viết Hưng - Giám đốc Sở TNMT, đại diện UBND tỉnh Đồng Nai, và ông Quách Văn Đức - Tổng Giám đốc Tổng công ty Tín Nghĩa, đại diện cho doanh nghiệp.
Theo Hợp đồng được ký kết giữa các bên, UBND tỉnh Đồng Nai cho Tổng Công ty Tín Nghĩa thuê 57,4ha đất (574.180,8m2) với thời hạn đến ngày 04/9/2062, để làm khu công nghiệp.
Lưu ý rằng, giá đất tính tiền thuê đất theo Hợp đồng này xác định chỉ là 1.687,5 đồng/m2/năm, tiền thuê đất được tính từ ngày 17/4/2015 đến ngày 30/8/2021 (hơn 6 năm), phương thức là trả tiền hàng năm.
Một phép tính được đặt ra là lấy giá thuê ban đầu này nhân với toàn bộ diện tích đất được thuê thì Tín Nghĩa phải trả cho UBND tỉnh Đồng Nai là hơn 968 triệu đồng/năm - Một con số quá rẻ cho 57,4ha đất. Trong khi đó, phương án bồi thường, hỗ trợ tiền đền bù, giải phóng mặt bằng cho 38,7ha đất (387.086m2) cho dự án này (đợt 3) đã ghi nhận giá trị hơn 43,7 tỷ đồng.
Đó không là lợi thế duy nhất Tổng Công ty Tín Nghĩa nhận được cả trước và sau khi cổ phần hóa, nhưng trong cả hai giai đoạn ấy, Nhà nước đều không là người được lợi.
Nợ phải trả “nuốt” vốn Nhà nước
Tổng Công ty Tín Nghĩa thành lập năm 1989, tiền thân là Công ty Dịch vụ sản xuất kinh doanh Tổng hợp Đồng Nai do Tỉnh ủy Đồng Nai làm chủ sở hữu.
https://khds.onecmscdn.com/2019/12/10/tinnghia.jpg
Đây là một trong những doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN lớn nhất Việt Nam. Tổng diện tích đất Tổng công ty quản lý, sử dụng và triển khai giai đoạn chuẩn bị cổ phần hóa được thống kê là hơn 2.211ha, chủ yếu tại tỉnh Đồng Nai.
Cụ thể, tại tỉnh Đồng Nai, Tổng Công ty Tín Nghĩa quản lý, sử dụng 2.205ha đất. Trong đó đất đang quản lý và sử dụng là 814ha; đất đang triển khai thực hiện dự án khoảng 1.391ha. Phần lớn diện tích đất là thuê dài hạn trả tiền thuê đất hàng năm, số còn lại là mua quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận, bồi thường với người dân.
Tại tỉnh Lâm Đồng, Tổng Công ty sử dụng 5,5ha đất địa chỉ số 345, Quốc lộ 20, xã Lộc Nga, TP Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng làm Nhà máy chế biến cà phê. Diện tích đất này được mua lại toàn bộ từ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), chi nhánh Bảo Lộc.
Được biết, Công ty TNHH Grant Thorntom Việt Nam được chọn là đơn vị tư vấn thẩm định giá trị Tổng công ty Tín Nghĩa. Thời điểm chốt số liệu xác định giá trị doanh nghiệp vào ngày 31/12/2014. Trên cơ sở kết quả thẩm định Trưởng ban Ban chỉ đạo cổ phần hóa đã trình Thường trực Tỉnh ủy công bố giá trị doanh nghiệp tại Văn bản số 25-QĐ/TU ngày 10/11/2015.
Theo đó tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp theo số liệu sổ sách kế toán là 5.709 tỷ đồng tuy nhiên xác định lại là 6.284 tỷ đồng, mức chênh lệch khoảng trên 575 tỷ đồng.
Riêng khoản mục bất động sản đầu tư theo số liệu sổ sách kế toán của doanh nghiệp là 195,510 tỷ đồng, tuy nhiên số liệu xác định lại là 395,173 tỷ đồng. Giá trị quyền sử dụng đất theo số liệu sổ sách kế toán là 160,246 tỷ đồng, tuy nhiên số liệu được xác định lại là 173,770 tỷ đồng.
Mặc dù tổng giá trị thực tế của Tổng Công ty Tín Nghĩa được xác định lại là 6.284 tỷ đồng, nhưng trong đó có đến 4.845 tỷ đồng nằm trong khoản nợ thực thế phải trả (chiếm trên 77%).
Như vậy có thể thấy mặc dù quản lý, sử dụng quỹ đất lên đến hơn 2.211ha, nhưng kết quả xác định giá trị doanh nghiệp cho thấy giá trị đất không góp nhiều vào giá trị Tổng công ty Tín Nghĩa khi cổ phần hóa.
Mặt khác, cũng do phần nợ thực tế phải trả quá lớn đã gián tiếp gây nguy cơ “nuốt” phần vốn nhà nước trong doanh nghiệp. Cụ thể, giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại Tín Nghĩa được xác định chỉ còn 1.439,081 tỷ đồng.
Lưu ý, Tổng công ty Tín Nghĩa là doanh nghiệp có kinh nghiệm nhiều năm trong hoạt động đầu tư và kinh doanh hạ tầng KCN. Theo giới thiệu năng lực hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN thời điểm chuẩn bị cổ phần hóa, Tổng công ty Tín Nghĩa đang quản lý, khai thác trực tiếp 5 KCN tổng diện tích 1.846ha.
Đồng thời, thông qua các công ty con, Tổng công ty cũng quản lý 3 KCN khác với tổng diện tích 1.323ha. Diện tích đất các KCN của Tổng công ty chiếm tới 1/3 diện tích đất các KCN của tỉnh Đồng Nai. Tính đến năm 2014, Tổng công ty đã cho thuê khoảng 60% diện tích đất công nghiệp dùng cho thuê.
Hầu hết các KCN của Tổng Công ty đều nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm, thuận lợi kết nối giao thông đến các khu vực trong nước và quốc tế. Đây là lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp trong tỉnh và cả nước truong hoạt động thu hút đầu tư.
Tuy nhiên, giai đoạn 5 năm trước cổ phần hóa, doanh thu chiếm tỷ trọng lớn nhất của Công ty mẹ - Tổng Công ty Tín nghĩa lại là cà phê, chiếm tới 55% trong tổng doanh thu của Tổng Công ty, chiếm 35% của toàn tổ hợp Công ty mẹ - công ty con. Riêng doanh thu thuần hoạt động xuất khẩu cà phê năm 2014 là 4.652 tỷ đồng, trong khi đó doanh thu thuần của hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN chỉ đạt 88 tỷ đồng.
Giá trị Tổng Công ty Tín Nghĩa khi cổ phần hóa được xác định là 6.284 tỷ đồng, nhưng nợ đã chiếm trên 77% (4.845 tỷ đồng). Sau cổ phần hóa, có diện tích đất Tổng công ty được tỉnh Đồng Nai cho thuê đất làm khu công nghiệp, chỉ với giá thuê 1.687,5 đồng/m2/năm.
Thuê đất giá bèo
Ngày 31/8/2016, UBND tỉnh Đồng Nai đã quyết định cho Công ty CP Tổng Công ty Tín Nghĩa thuê đất để sử dụng vào mục đích xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN An Phước, tại xã An Phước, huyện Long Thành.
Lưu ý rằng thời điểm này Tổng cCông ty Tín Nghĩa đã hoàn thành xong việc cổ phần hóa, và Công ty CP đầu tư Thành Thành Công (https://khoahocdoisong.vn/tong-cong-ty-tin-nghia-vua-dat-nhung-no-chiem-phan-lon-gia-tri-doanh-nghiep-133552.html) đã đóng vai trò là cổ đông lớn tại tổng công ty.
Ngày 12/10/2016, UBND tỉnh Đồng Nai ký hợp đồng cho Tổng Công ty Tín Nghĩa thuê đất. Hợp đồng được ký bởi ông Lê Viết Hưng - Giám đốc Sở TNMT, đại diện UBND tỉnh Đồng Nai, và ông Quách Văn Đức - Tổng Giám đốc Tổng công ty Tín Nghĩa, đại diện cho doanh nghiệp.
Theo Hợp đồng được ký kết giữa các bên, UBND tỉnh Đồng Nai cho Tổng Công ty Tín Nghĩa thuê 57,4ha đất (574.180,8m2) với thời hạn đến ngày 04/9/2062, để làm khu công nghiệp.
Lưu ý rằng, giá đất tính tiền thuê đất theo Hợp đồng này xác định chỉ là 1.687,5 đồng/m2/năm, tiền thuê đất được tính từ ngày 17/4/2015 đến ngày 30/8/2021 (hơn 6 năm), phương thức là trả tiền hàng năm.
Một phép tính được đặt ra là lấy giá thuê ban đầu này nhân với toàn bộ diện tích đất được thuê thì Tín Nghĩa phải trả cho UBND tỉnh Đồng Nai là hơn 968 triệu đồng/năm - Một con số quá rẻ cho 57,4ha đất. Trong khi đó, phương án bồi thường, hỗ trợ tiền đền bù, giải phóng mặt bằng cho 38,7ha đất (387.086m2) cho dự án này (đợt 3) đã ghi nhận giá trị hơn 43,7 tỷ đồng.
Đó không là lợi thế duy nhất Tổng Công ty Tín Nghĩa nhận được cả trước và sau khi cổ phần hóa, nhưng trong cả hai giai đoạn ấy, Nhà nước đều không là người được lợi.